A 49 días de una media sanción que luego sería modificada en el Senado el 28 de septiembre, la Cámara baja volvió a votar un proyecto de ley de Alquileres. Y en esta oportunidad, a diferencia de lo sucedido el 23 de agosto, sonrió el oficialismo al ver convertida en ley la norma aprobada en la Cámara alta. El resultado se concretó pasadas las 5 de la madrugada, en una votación que concluyó con 128 votos a favor del dictamen de mayoría, 114 votos en contra y cero abstenciones.

El texto aprobado mantiene en 3 años el plazo de los contratos (el tiempo actualmente vigente); los ajustes se podrán realizar con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 6 meses.

Se establece como índice para la actualización del precio el coeficiente de "Casa Propia", utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Éste estará "conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina".

La norma aprobada aclara que el precio de los contratos debe fijarse en moneda nacional. En esta misma línea, dispone que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional".

Se elimina que se permitan pagos voluntarios anticipados por parte del inquilino, en tanto que los incentivos fiscales se mantienen sin cambios relevantes, salvo uno relacionado al monotributo, al establecer que "los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del monotributo".

Se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler y que aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes "utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados" queden exentas del impuesto al cheque.

Por otra parte, se incorpora que "las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación".

El debate

Al filo de las 4 de la madrugada, cuando ya se llevaban más de 15 horas de debate, se aceptó alterar el orden del debate y adelantaron la discusión sobre la modificación de la Ley de Alquileres.

Habló en primer lugar el presidente de la Comisión de Legislación General, Lucas Godoy, quien arrancó diciendo que no hay una relación de igualdad entre las partes involucradas en el contrato de alquiler. "No hay una relación paritaria; la ley debe entonces legislar para equilibrar las condiciones de los contratantes. No estoy hablando de que haya buenos y malos; lo que hay son asimetrías", señaló.

"La ley vigente ha recibido críticas, no ha sido la mejor; la estamos modificando por eso", advirtió el diputado salteño, que de todas maneras aclaró que la norma no explica por sí sola la situación del valor de los alquileres; el aumento de los precios de manera exorbitante o la disminución de la oferta de las viviendas de alquiler. Citó al turismo, por ejemplo, para recordar también que deben legislar en torno a los alquileres temporarios, cosa que también pueden regular las provincias, aclaró.

"Hoy tenemos dos posibilidades: o insistimos con la media sanción que se aprobó en Diputados, o aprobamos las modificaciones, que en términos de protección son mejores las modificaciones del Senado", sostuvo, citando por ejemplo el plazo mínimo de vigencia de 3 años, como así también el tiempo para hacer ajustes, que es de no menos de 6 meses para el caso del Senado y 4 para Diputados.

Citó como central el índice de actualización, teniendo en cuenta que lo aprobado en Diputados "no es un índice, libera la actualización". "Ese sí es un gran problema para los inquilinos", consideró.

Destacó también los incentivos fiscales que son similares en los dos dictámenes, aclaró.

A continuación fundamentó el dictamen de minoría el diputado del Pro Pablo Tonelli, quien consideró que la ley original 27.551 particularmente perjudicó a los inquilinos, por cuanto "provocó una enorme retracción de viviendas para alquilar. Al momento de sancionarse la ley, la oferta oscilaba entre unas 7 mil y 8 mil unidades de oferta; hoy en día la oferta se ha reducido a bastante menos de mil. Hoy por hoy está en el orden de las 500 unidades. Esto es evidente que perjudica a los inquilinos y dada la escasez de la oferta les impide negociar en igualdad de condiciones los términos del contrato".

Así las cosas, consideró que el resultado negativo se debe a "la alteración del equilibrio entre las partes". "Y la verdad es que hay que concluir que la Ley 27.551 alteró ese equilibrio y con la intención de proteger a los inquilinos, los terminó perjudicando", dijo, para hablar luego de las modificaciones que comenzaron a proponer para cambiar la ley. Primero, en el plazo de locación, que siempre había sido de 2 años y lo elevó a 3. "Además de extender tal vez excesivamente el plazo mínimo del contrato, prohibió los ajustes por períodos inferiores a un año. Y además, estableció la obligatoriedad de que esos ajustes se hicieran por un único índice de actualización, lo que produjo una enorme merma en la rentabilidad de los localizadores. Por supuesto, la consecuencia fue un retiro de la oferta".

"En agosto pasado logramos una media sanción que en su momento nos dejó satisfechos", señaló Tonelli, detallando lo que establecía el dictamen de minoría. Sin embargo, el Senado modificó ese proyecto, a su juicio asemejando la ley a la que había fracasado. "El Senado insiste en esa fórmula", advirtió, citando como lo peor del caso que se establece un único índice de actualización que a su juicio será peor, porque estará por detrás de la inflación, del aumento de los precios y del aumento de los salarios.

"Esto va a afectar la rentabilidad de los locadores, y ya hemos visto lo que pasa cuando esto sucede".